مشاور املاک چه کسی است؟

0
مشاور املاک چه کسی است؟

مشاور املاک چه کسی است؟ مشاور املاک که در انگلیسی بصورت Real estate نوشته میشود به بنگاه های معاملاتی گفته میشود که به کسب و کار (بیزینس) املاک و مستغلات خرید، فروش، قبل فروش و اجاره مشغول می باشند. کلمه estate در انگلیسی معناهای مختلفی از جمله ملک، املاک، دارایی، دسته، طبقه، حالت و وضعیت دارد.

مشاور املاک چه کسی است؟
مشاورین املاک کشور عمدتا با استفاده از موارد ذیل درآمد حاصل می کنند:

• اخد کمیسیون پس از انعقاد یک قرارداد

در این نوع کسب درآمد، مشاور املاک پس از جوش دادن یک معامله بین دو شخص یک پورسانت(کمیسیون) را به عنوان حق الزحمه دریافت مینماید.

• خرید و فروش املاک

در این نوع کسب درآمد، برخی از مشاورین املاک، املاک متناسب را خریداری می نمایند و بعدا در موقعیت های متناسب به فروش می رسانند.

• دریافت کمیسیون با معرفی مشتری

در این نوع کسب درآمد، برخی از مشاورین املاک با پیدا کردن مشتری برای یک مشاور املاک دیگر(بزرگتر) از وی کمیسیون دریافت می نمایند.

قوانین فعلی حق‌کمیسیون اجاره و رهن برای همه ی استان‌ها در سال 1395:

برای محاسبه حق‌کمیسیون رهن و اجاره‌خانه، ارزش اجاره یک‌ماه آن خانه را درنظر می‌گیرند و به اندازه یک‌چهارم آن حق‌کمیسیون از هرکدام از طرفین یعنی مالک و مستاجر دریافت می‌کنند. برای تعیین ارزش اجاره یک خانه به این گونه عمل می‌کنند: هر یک‌میلیون تومان رهن خانه معادل ٣٠‌هزارتومان اجاره ماهانه میباشد.

به این ترتیب خانه‌ای که با هزینه ١٠‌میلیون‌تومان رهن و ٣٠٠‌ هزارتومان اجاره ماهانه، معامله شده میباشد ارزش اجاره‌ای معادل ٦٠٠‌ هزار تومان دارد. اگر بخواهیم یک‌چهارم ٦٠٠‌ هزارتومان اجاره را محاسبه کنیم، نرخ کارمزد بنگاه‌دار ١٥٠‌ هزارتومان می‌شود. به این ترتیب مالک میبایست ١٥٠‌هزارتومان و مستاجر هم به همین اندازه به بنگاه‌دار پرداخت بکند

 

نکته مهم برای یک مشاور املاک به روز

مشاور املاک، امروز میبایست بر فشار کاری در یک بازار رقابتی آسیب دیده از رکود اقتصادی، غلبه کنند و اطلاعات بیشتری نسبت به پیش در اختیار مشتريان بالقوه قرار بدهند. همچنين بايد با تکنولوژی های نوآورانه که در حالا تغییر نحوه ى عملکرد بازار هستند، هماهنگ باشند. در این جا چند ایده نو و خلاقانه برای یاری به شما برای ماندن در این رقابت ارائه میشود.

1. از مزایای ضبط ویدیو استفاده نمایید.

شما مشاور املاک امکان دارد از دانستن این مطلب تعجب نمایید که در حالا حاضر دوربین ویدئویی با کیفیت بالا و قابلیتهای ویرایش در جیب خود دارید، تلفن هوشمندتان. ما مشاوران املاک بايد تیم خود را ملزم كنيم تا از هر ملکی که اداره آن را در دست دارند، فیلم بگیرند و از این ویدیو به عنوان ابزار کلیدی بازاریابی خود استفاده کنند.

جالب توجه است، فهرست آژانس های املاکی که فقط از تصویر ها و متن استفاده می کنند، تنها چندین بار بازدید داشته اند، در حالی که لیست های ویدئویی آنان ده ها هزار بازدید میشوند. چند برنامه ویرایش ویدئو برای آغاز وجود دارد که عبارتند از Magisto ، Viddy و Qik Video

٢. تور مجازى

برخی از آژانس های املاک، ویدئو هاى خود را به را حتی با ارايه ى تورهای مجازی هدایت شده برای نشان دادن ویژگی های ارزشمند لیست خود، ضبط می نمایند. با یاری یک فیلمبردار حرفه ای و یا با استفاده از یک یار برای ضبط ویدئو بر روی تلفن هوشمند خود، مشاور املاک می توانند توجه بینندگان خود را به یک تور مجازی از خانه مورد پیشنهاد جلب نمایند. شما مشاور املاک گرامی مى توانيد با كمى تحقيق با دوربينهاى ٣٦٠ درجه و نحوه ى ساخت تور مجازى آشنا شويد.

٣. ارايه ى مشوق ها

این تکنیکی میباشد که بوسیله سازندگان و مشاوران املاک به طور آزادانه اعمال میشود. یکی از موثرترین راه های متقاعد نمودن یک خریدار بالقوه برای خرید ملک بیشتر از دیگری این میباشد که ارزش پول بیشتری را برای آنان به ارمغان بیاورد.

مشاور املاک چه کسی است؟

 

سازندگان می توانند خدمات و محصولاتی را ارايه بدهند که بالاتر از حد معمول هستند، از قبیل ضد آب نمودن، لوازم خانگی پیشرفته، ویژگی های منحصر به فرد همچون سان روف یا انرژی خورشیدی یا گارانتی ساختمانی خانه. مشاور املاک هم چنین می توانند مزایایی بالاتر و فراتر از آن را ارايه بدهند که می تواند شامل تعمیرات اضافه بر سازمان یا یک قرارداد خدمات گارانتی خانه باشد که می تواند در بلندمدت به نفع آنان باشد.

٤. استفاده از عبارات تاكيدى كه تمركز را بالا مى برند.

فروش، یک هنر چالش برانگیز است و عدم موفقیت می تواند آسیب جدی در ذهن شما درست کردن نماید. تلاش نمایید برای یک هفته يك عبارت تاكيدى را انتخاب کنید و با خودتان تکرار نمایید تا ببینید آیا روش فروش شما را بهبود می بخشد. توجه شما به چند عبارت تاكيدى جلب می کنیم:

• “مردم میخواهند بخرند، نه این که فروخته شوند.”
• ” آنچه که می دانی را بفروش.”
• “به آنچه در حالا فروش هستی، باور داشته باش.”
• “به خدمات فکر کن، نه فروش.”
• “امید، یک استراتژی فروش نیست.”
• “کارهای درست را به طور مستمر انجام بده.”

٥. استفاده از پرسشهايى كه جواب بازيابى پایان دارند.

در حالی که این نوع سوال ها همیشه جواب ثابتی ندارند، ولی به جواب های معنی دارتری منجر میشوند و سوال های بیشتری به دنبال می آورند. شما مشاور املاک هرچه بیشتر درباره یک مشترى بالقوه اطلاعات داشته باشید، درک بیشتری نسبت به آنچه که آنان در زندگی خود دنبال می کنند و از راه آن نسبت به خانه هایشان، خواهید داشت.

مشاور املاک امکان دارد موفق نگردید که نخستین خانه ای را که نشان می بدهید به قرارداد منجر كنيد ولی اگر مشترى ویژگی های مورد پیشنهاد و علاقه خود را از ابتدای فرایند مشاهده بکند، احتمال بیشتری دارد که شما را به عنوان مشاور خود نگه دارد.

بیشتر مردم تصور می کنند که مشاوران املاک تنها وظیفه جمع آوری مبالغ پرداختی را داشته و مشتریان را از جایی به جای دیگر منتقل می کنند! ولی مشاوره املاک یکی از دسته مشاغل خدماتی پر دردسر بوده که به طور عادی وظایف بسیاری بر عهده یک مشاور املاک میباشد. اگر شما هم قصد راه اندازی یک دفتر مشاور املاک را دارید و یا به

عنوان یک مشتری با این صنف سر و کار دارید ضروری میباشد بدانید تا وظایف واقعی یک مشاور املاک چیست؟

1. یک مشاور حرفه‌ای املاک میبایست فهرستی تنظیم بکند و آن را به متقاضیان ارائه دهد
2. برای مشاوره بهتر به متقاضی ملک میبایست ملک های بسیاری از پیش بوسیله مشاور کارآزموده با یکدیگر مقایسه و بررسی شده باشند

3. یک مشاور املاک میبایست همکاری کاملی با فروشنده در جهت هزینه گذاری ملک بر اساس ارزش واقعی آن داشته باشد.
4. بازبینی هزینه های نهایی بر عهده مشاور املاک میباشد
5. بازرسی جزئیات ملک مانند ابعاد زمین، تاسیسات خانه و غیره بر عهده مشاور املاک میباشد

6. یک مشاور املاک میبایست ملک های دریافتی خود را به وبسایت‌های واسطه خرید، فروش و اجاره املاک و مستغلات اضافه بکند

7. انجام مشاوره هایی بمنظور رفع معایب خانه با صاحب ملک هم بر عهده مشاور میباشد
8. تهیه تصویر های متناسب برای آگهی های یک ملک
9. تبلیغات اینترنتی بمنظور بازاریابی برای املاک
10. برنامه ریزی برای بازدید ملک بوسیله مشتریان

مشاور املاک چه کسی است؟
11. ثبت نمودن تمامی مبالغی که مشتریان برای ملکی درنظر دارند، بمنظور دستیابی به میانگین هزینه واحد مسکونی

12. ارزیابی هزینه هایی که فروشنده برای ملک خود در پیشنهاد می گیرد
13. مذاکره بر سر شرایط قرارداد، مبالغ پیشنهادی جایگزین و …
14. برنامه ریزی برای جلسه نهایی انجام معامله
15. بازبینی پرونده های عقد قرارداد
16. منتقل نمودن مبلغ بیعانه از سوی خریدار به صاحب ملک
17. بروزرسانی و رسیدگی به سایت و جواب به تمامی درخواست هایی که از سوی اینترنت وارد میشود
18. انتشار مطلب در وبلاگ املاک

سوال هايى که مشاوران املاك میبایست از مشتريان خود بپرسند
انواع پرسش هايى که حرفه ای های مشاوران املاك میبایست از مشتريان خود بپرسند

سوال آشکار مشتريان خريد يا اجاره ى خانه این میباشد که چطور یک مشاور املاک متناسب بیابند. براى نمونه، تا به حالا چند بار خانه هایی را که فکر می کردید مطابق با نیازهای خریدار يا مستاجر باشد، به او نشان داده اید و بعدا متوجه شديد كه خواسته ى آنان به طور کامل متفاوت بوده است؟

و یا این که آیا خریداران يا مستاجرانى که به خاطر این که فقط نتوانستید ملک مناسبی برایشان پیدا نمایید را از دست داده ايد؟ هر دو سناریو برای بسیاری از مشاوران اتفاق می افتد، ولی وقت آن میباشد که بفهمید چرا این اتفاقات اغلب روی می دهند.
با پرسیدن سوال هاى تکراری قدیمی به بیراهه نروید

به نظر می رسد مشاور املاک و مستغلات سوالات استانداردی می پرسند:

چند اتاق خواب و حمام نیاز دارید؟
حداقل مساحت مورد نیاز شما چقدر است؟
آیا پارکینگ یا انبارى ضروری است؟
آیا اکنون آماده خرید خانه هستید؟
آیا پولتان نقد است يا بايد ملكى را بفروشيد؟

تعداد زيادى از پرسش ها را می توان با “بله” یا”خیر”پاسخ داد و اطلاعات زيادى از خواسته ى مشترى نمى بدهند اما زمانیکه ما سوال هاى باز-پاسخ بپرسیم (سوالاتی که به بله و خیر ختم نمی شوند)، بینش بهتری نسبت به آنچه که مشتری واقعن به دنبال آن میباشد بدست می آوریم.

مشاور املاک چه کسی است؟

پرسش باز-پاسخ چیست؟ سوالی میباشد که فردی که با او صحبت می نمایید، تشویق می شود که در جواب جزییات بیش و دقیقتری ارائه دهد، سوالی که فرد میبایست توضیح دقیق برای جواب بدهد.

• به جای این که بپرسید چه نوع یا چه اندازه آشپزخانه های مورد پیشنهاد خریدار میباشد، بپرسید چگونه از فضای آشپزخانه شان استفاده مى كنند؟ آیا مهمانی های زیادی می گیرند و اگر اینطور است، آیا مهمانانشان،گروه های بزرگی هستند که فضاهای باز مناسبشان است يا مهمانی های کوچک كه در یک اتاق غذاخوری رسمی راحت تر هستند؟

• کسی که آشپزی را یار دارد، احتمالن از آشپزخانه های حرفه ای بیش خوشش می آید، ولی مشتری که غذاى مهمانى را از بيرون تهيه مىكند، امکان دارد ترجیح دهد که پول بیش برای بخش های دیگر خانه به نسبت آشپزخانه خرج بکند.

جواب های بیش از خریداران خانه = سوال هاى بیش برای مشاور

شما متوجه خواهید شدکه هر جواب به یک سوال باز-پاسخ منجر به فرصتی برای سوال ها و پاسخ های بیش میشود. پس از وقت کمی، شما عکس کلی بهتری از نیازهای واقعی مشترى خواهید داشت، که به شما برای شناسایی املاک یاری میکند. هرچند م مکن میباشد نخستین بار برای انتخاب یک ملک به هدف نزنید، نشان دادن موارد مورد نظر مشترى در وقت شروع کار، راه زیاد خوبی برای جلوگیری از ارسال آنان به سمت مشاوران دیگر میباشد.

پس از این که از مشترى پاسخی دریافت کردید، بهتر میباشد آن را برای خودتان تکرار نمایید و مطمئن بشوید که درکش می نمایید. می توانید اینکار را با گفتن این عبارت که “متوجه هستم که شما اتاق ناهار خوری بزرگی می خواهید، زیرا نیاز به یک فضای بزرگ برای مهمانی دارید”. با تایید مشترى، متوجه می بشوید که در مسیر صحیح هستید.

 هم چنین میتوانید بپرسید:

“نظرتان چیست که یک اتاق غذاخوری رسمی نداشته باشید، ولی خانه ای با یک اتاق نشیمن بزرگ پیدا کنید؟” تلاش نمایید پیشنهادهاى دیگری در چارچوب فاکتورهای شرایط مشترى قرار بدهید، تا ببینید آیا جواب ها تغییر می کنند یا خیر.

هم چنین امکان دارد بخواهید پرسشتان را بیش بررسی نمایید و دقیقن مشخص نمایید که فضای ناهارخوری داخلی، مثلا در مقایسه با فضای ناهار خوری در فضای باز چقدر مهم میباشد. مهمانی ها معمولا چه زمانی برگزار می شود؟ اگر در زمستان میباشد و شما در شهرى سردسير زندگی می نمایید، ناهار خوری در فضای باز احتمالا غیر ممکن خواهد بود، ولی اگر در شهرى گرمسير زندگی می نمایید، کاملن داستان دیگری است.

مشاور املاك میبایست بازار را بشناسند

هنگامی خریداران خانه رویایی خود را توصیف می کنند، میبایست بدانید کجا آن را پیدا نمایید. هر روز برای دیدن فايل های نو، وقت بگذارید. خانه های در دسترس برای بازدید را هرچه سريعتر كارشناسى كنيد.

ديدن خانه ها از نزديك به شما این امکان را می بدهند که جزييات خانه را بشناسید. همچنين گاهى در بازديد ها همكاران خود را مى بينيد و مى شناسيد كه بدانيد همکاران شما، یکی از برترین منابع اطلاعاتی در دسترس شما هستند و همکاری با آنان همیشه کارساز میباشد.

مطالب مرتبط:

برچسب ها

مقالات مرتبط